物业服务是增值亮点别墅市场还需拓展 - 物业探讨研究

无锡大卫不动产营销总监张永明

搜房网：无锡别墅市场具有着怎样的特点？供求关系怎样？

张永明：别墅历来就不是政府引导发展的主流产品，这是由中国的基本国情决定的，中国人口基数很大，近14亿的人口从根本上否定了别墅在中国的发展前景可以跟国外一些发达国家相提并论。温饱问题、基本的居住问题是当今中国需要解决的问题。目前房地产市场发展比较迅速，一定程度上还是忽略了普通老百姓的居住需求，好多产品与市场有所脱节，别墅带来的生活方式不是普通老百姓能够享受的，那仅仅是极少数上层财富精英追求的品味生活。

就无锡别墅市场来看，我们的产品还是比较丰富的，并不比上海、苏州等周边城市相差很大，产品的风格、建筑元素、户型设计、物业管理等都很相近。无锡别墅拥有优秀的自然景观资源，环太湖、五里湖、马山等地均拥有不错的自然景观条件，有山有水，别墅这样的高端产品很大程度上还是依赖自然景观来支撑的。

另外再从消费群体来看，无锡人比较“精明”，无锡的豪富阶层比较多，但是其对建筑品位、环境规划等鉴赏能力尚不能跟上，与高端别墅的文化内涵有脱节。总体来说无锡别墅市场供大于求，无锡环境优美，可以建造别墅的地方太多了，但是别墅销售从来没有出现爆发期，无锡别墅需求市场还需拓展。

搜房网：在别墅“禁独令”出台后，混合型别墅、类别墅这样的别墅概念在无锡的发展情况如何？

张永明：在别墅“禁独令”出台后，混合型别墅的发展应该是拥有的政策上的优势，其代表了一段时间的高端物业，与普通住宅相比提升了居住的者的身份以及生活品味。

但是目前无锡个性别墅不多，大多建筑风格、景观相互抄袭，产品同质化严重。但是从另外一个侧面来讲，并不是无锡造不出好的产品，而是很大程度上无锡的高端消费群体决定了产品的品质，无锡是一个传统的工业城市，很早之前的荣氏家族是典型的代表，现在的无锡还是以制造业为主，这样造就了一批有能力消费高端物业的人群，但是同时也暴露出一个问题，就是这部分人群的总体素质、品味不高。无锡的人文底蕴比起兄弟城市差距还是很大的，就拿高等院校来看，无锡仅仅有一个江南大学，文化氛围不浓，市民缺少文化的熏陶提升精神境界。这样在一定程度上压制了无锡高端个性化物业的发展，因为这是相辅相成的。

无锡别墅的发展应该是个长期的过程，这是由别墅本身的物业形态决定的，高端物业必然是要精心打造的，需要开发商经济实力的支撑。而购买力无锡从来是不缺乏的，总体来说，无锡别墅市场还是有很大的发展空间的。

搜房网：在规划设计方面，您觉得无锡别墅会向哪个方向发展？

张永明：相互抄袭，产品同质化严重的现象在以后的无锡别墅市场会有所改善，越来越多的个性化产品可能会问世，就拿常州来说，目前市场上也有不少个性别墅项目，无锡也有这个发展的趋势。不少开发商也在考虑独特的产品以增强项目的市场竞争力。所以这就出现了无锡市场还是有不少“不一般的”别墅项目，中式别墅逐渐走强，随着中国经济的突飞猛进，中国传统的文化的回归，民族自信心的增强，“洋货”一定就是好东西这样的观念不复存在。

特别是无锡作为中国吴文化的代表城市之一，拥有一定中国传统文化底蕴，江南水乡的情怀适合中式别墅的发展，但前提是必须有所创新有所突破，无乱是在建筑上还是在景观设计上。

在价格上，无锡别墅还未真正体现出与普通住宅之间的距离，别墅代表的价值未能完全体现，这是件比较困惑的事情。因为目前还是有不开发企业主要是考虑资金快速回笼，价格定位太高必然带来销售周期的延长，这是不少开发企业不希望看到。

搜房网：随着可利用性资源的减少，无锡的别墅市场今后将突出哪方面的因素来提升产品品质？

张永明：产品品质的提升，首先是本身建筑的水平决定，作为开发企业精心打造的项目，设计规划只是其中一方面，最后还是回归到一砖一瓦的建筑中来，质量决定一切，无锡人总体是很精明的，因此对产品的品质要求也比较高，普通住宅是这样，别墅产品也不例外。

其次是物业管理水平的提升，“物业管理”这个称呼是有问题的，定位就有问题。应该是“物业服务”，业主是服务的对象，而不是被管理的对象，这个概念很多人没有弄清楚，“物业服务”为业主提供全方位的服务，业主配合完成，这才是真正的“物业”。后期服务对项目品质的提升有着举足轻重的作用。

还有一点就是资源的不可复制性，别墅不同于普通住宅的一大特点就是独享有限的资源，太湖、五里湖等景区资源具有不可复制性，这就在一定程度上决定了别墅的升值空间的大小。

搜房网：贵公司代理的蠡湖尚郡项目有哪些特点以及优势？

张永明：蠡湖尚郡不仅强调硬件的高品质，更注重居住环境的高品位。独立的双庭院、地下车库双车位、阳光地下室……都充分展现了蠡湖尚郡所倡导的“湖畔庭院生活”尊贵意境，并且从建筑、景观等各方面都把庭院功能发挥到极致，处处都体现温情的居住氛围和高尚的生活品味。

蠡湖尚郡倾力缔造经典英伦建筑，以“湖畔独院别墅”开发理念为宗旨，努力打造一个品位的、含蓄的、人文的国际精神居所。本着“以人为本”的思想，创造一个布局合理，功能齐备、交通便捷、具有鲜明景观特征的现代人文居住社区。在规划设计中注重居住环境和自然环境的高度融合，强调对公共空间与私属领地的尊重，通过社区公共庭院与私家庭院的完美契合，营造人文的、和谐的国际高尚居住社区。

搜房网：谢谢张总!